TÒA ÁN
NHÂN DÂN TỈNH BẮC NINH
Bản án số:
118/2026/DS-PT
Ngày 27
tháng 3 năm 2026
V/v:
Tranh chấp về hợp đồng thuê quyền sử dụng đất
CỘNG HÒA
XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập -
Tự do - Hạnh phúc
NHÂN DANH
NƯỚC CỘNG
HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
TÒA ÁN
NHÂN DÂN TỈNH BẮC NINH
- Thành phần Hội đồng xét xử phúc
thẩm gồm có:
- Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Hà Văn Nâu
- Các Thẩm phán: Ông Nguyễn Việt Hùng và bà Ngọ
Thị Thanh Hảo
- Thư ký phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Bích - Thư ký Tòa
án nhân dân tỉnh Bắc Ninh
- Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân
tỉnh Bắc Ninh tham gia phiên tòa: Ông Thân Mạnh Thắng - Kiểm sát viên
Trong các
ngày 27/01/2026 và 27/03/2026, tại trụ sở, Tòa án nhân dân tỉnh Bắc Ninh xét xử
phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 286/2025/TLPT-DS ngày 27/10/2025 , về
việc: “Tranh chấp về hợp đồng thuê quyền sử dụng đất” do Bản án dân sự
sơ thẩm số 05/2025/DS-ST ngày 01/8/2025 của Tòa án nhân dân khu vực 5 – Bắc
Ninh bị kháng cáo.
Theo Quyết định
đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 158/2025/QĐ-PT ngày 20/12/2025, giữa các đương
sự:
1. Nguyên
đơn: Bà Lại Thị Hồng Minh, sinh năm 1980;
- Nơi đăng ký hộ khẩu thường trú:
Tổ 13, phường Thịnh Liệt, quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội;
- Nơi tạm trú: Số 9 Nguyễn Duy
Trinh, bán đảo Linh Đàm, phường Hoàng Liệt, thành phố Hà Nội.
- Người đại diện theo ủy quyền của
nguyên đơn: Ông
Chu Thanh Nhân, sinh năm 1969; địa chỉ: Thôn Văn Minh, xã Kim Anh, huyện
Kim Thành, tỉnh Hải Dương (nay là: Thôn Văn Minh, xã Phú Thái, thành phố Hải
Phòng) ; vắng mặt phiên tòa ngày 27/01/2026, có mặt phiên tòa ngày
27/03/2026.
2. Bị đơn:
Ông Trần Minh Triển, sinh năm 1958;
- Nơi đăng ký hộ khẩu thường trú:
Số 42, đường Võ Thị Sáu, phường Máy Tơ, quận Ngô Quyền, thành phố Hải
Phòng.
- Địa chỉ nơi cư trú hiện nay:
Thôn Thanh Văn 1, xã Lục Ngạn, tỉnh Bắc Ninh, có mặt.
- Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp
pháp của bị đơn:
Ông Nguyễn Văn Linh – Luật sư Văn phòng luật sư Bảo An thuộc Đoàn luật sư
tỉnh Bắc Ninh; có mặt khi xét xử, vắng mặt khi tuyên án.
3. Người có
quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Ông Nguyễn Tất Thắng, sinh năm 1967;
- Địa chỉ: Tổ 3, khu Vĩnh Lâm, phường
Mạo Khê, tỉnh Quảng Ninh, có đơn đề nghị xét xử vắng mặt.
- Người kháng cáo: Bị đơn ông Trần Minh Triển.
NỘI DUNG
VỤ ÁN:
Theo Bản án
dân sự sơ thẩm số 05/2025/DS-ST ngày 01/8/2025 của Tòa án nhân dân khu vực 5 –
Bắc Ninh thì nội dung vụ án như sau:
Tại đơn khởi
kiện ngày 21/10/2022, bản tự khai, lời khai trong quá trình giải quyết vụ án,
nguyên đơn và đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn trình bày:
Bà Lại Thị Hồng
Minh là người thuê của ông Trần Minh Triển toàn bộ quyền sử dụng diện tích đất
khoảng 5000 m² và các tài sản trên đất, bao gồm: 01 nhà bảo vệ có diện tích 53
m²; 01 cổng sắt chạy bằng điện; 01 nhà điều hành 03 tầng, diện tích 110 m²/sàn;
01 xưởng tôn khung sắt và nhà kho diện tích 2.569 m²; 01 trạm biến áp 180 KVA;
01 dãy nhà cấp 4 lợp tôn, diện tích 383 m²; địa chỉ tại thôn Thanh Văn 1, xã
Tân Hoa, huyện Lục Ngạn, tỉnh Bắc Giang (nay là thôn Thanh Văn, xã Lục Ngạn, tỉnh
Bắc Ninh).
Ngày
01/05/2022, bà Minh và ông Triển ký kết hợp đồng thuê đất, thời gian thuê là 05
năm (tính từ ngày 01/05/2022 đến ngày 01/05/2027). Đơn giá thuê là 180.000.000
đồng/năm, đến năm thứ 2 thì giá thuê tăng lên là 10%/năm. Mục đích bà Minh thuê
tài sản của ông Triển để sản xuất phân bón.
Khoảng tháng
12/2023, bà Minh phát hiện bị mất một số tài sản tại nhà máy gồm: 01 máy sản xuất
phân bón trị giá 385.000.000 đồng; 01 cân điện tử trị giá 150.000.000 đồng;
phân bón trị giá 300.000.000 đồng; một khung nhà sắt trị giá 200.000.000 đồng.
Tổng giá trị tài sản là 1.035.000.000 đồng. Khi phát hiện tài sản ở nhà máy bị
mất, bà Minh đã trình báo đến cơ quan Công an huyện Lục Ngạn, tỉnh Bắc Giang. Tại
cơ quan Công an, ông Triển đã tự mình thỏa thuận với bà Minh sẽ chịu trách nhiệm
bồi thường cho bà Minh toàn bộ số tài sản ở nhà xưởng bị mất để bà Minh rút đơn
trình báo.
Đến ngày
24/12/2023, tại Công an huyện Lục Ngạn, bà Minh và ông Triển đã ký kết biên bản
thỏa thuận về việc thanh toán giá trị của các tài sản bị mất nêu trên. Theo đó,
toàn bộ số tiền 1.035.000.000 đồng được đối trừ vào tiền thuê tài sản trong hợp
đồng thuê đất ngày 01/05/2022 đối với toàn bộ thời gian thuê, tổng số tiền là
1.080.000.000 đồng. Số tiền còn thiếu là 45.000.000 đồng bà Minh đã chuyển trả
đủ vào tài khoản ngân hàng của ông Triển. Ông Triển xác nhận bà Minh đã thanh
toán đủ số tiền 1.080.000.000 đồng.
Tuy nhiên,
sau đó bà Minh được biết toàn bộ tài sản ông Triển cho bà Minh thuê không phải
là tài sản của ông Triển mà là tài sản của ông Nguyễn Tất Thắng. Theo Bản án số
16/2024/DS-PT ngày 29/01/2024 của Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Ninh về việc
“Tranh chấp hợp đồng vay tài sản” thì ông Triển phải có nghĩa vụ trả lại cho
ông Nguyễn Tất Thắng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ); trả lại toàn
bộ mặt bằng nhà xưởng và các tài sản trên các thửa đất có GCNQSDĐ do UBND huyện
Lục Ngạn, tỉnh Bắc Giang cấp ngày 27/06/2007 và GCNQSDĐ số AK 022528 do UBND
huyện Lục Ngạn, tỉnh Bắc Giang cấp ngày 27/06/2007.
Trước đó,
ngày 01/01/2014, ông Thắng và ông Triển ký kết hợp đồng thuê tài sản là toàn bộ
tài sản mà ông Triển cho bà Minh thuê. Theo thỏa thuận, hợp đồng này hết hiệu lực
vào năm 2016, nhưng sau đó các bên vẫn tự nguyện thực hiện hợp đồng và không có
tranh chấp nên hợp đồng có hiệu lực thi hành đến ngày 24/06/2019. Ngày
24/06/2019, ông Triển và ông Thắng xác lập thỏa thuận công nợ với nội dung: khi
ông Thắng trả hết nợ thì ông Triển phải trả lại GCNQSDĐ cho ông Thắng, đồng thời
nếu ông Triển không trả tiền thuê nhà xưởng thì ông Triển phải trả lại nhà xưởng
cho ông Thắng. Ông Triển và ông Thắng tự nguyện thay thế toàn bộ những thỏa thuận
trước đó bằng Văn bản Thỏa thuận công nợ ngày 24/06/2019. Do đó hợp đồng thuê
nhà xưởng chấm dứt kể từ ngày 24/06/2019.
Vì vậy, tại
thời điểm ngày 01/05/2022, ông Triển ký kết hợp đồng cho bà Minh thuê nhà xưởng
là trái với quy định của pháp luật, bởi bản thân ông Triển không phải là chủ sử
dụng đất và chủ sở hữu hợp pháp của các tài sản này. Chính việc ông Triển cho
bà Minh thuê nhà xưởng mà không được sự đồng ý của ông Nguyễn Tất Thắng nên hai
bên mới phát sinh tranh chấp, dẫn đến việc ông Triển khởi kiện ông Thắng tại
Tòa án nhân dân thị xã Đông Triều, tỉnh Quảng Ninh.
Bà Minh xác
định hợp đồng thuê đất ngày 01/05/2022 giữa bà Minh và ông Triển đối với diện
tích đất khoảng 5000 m² và các tài sản trên đất nêu trên là vô hiệu do đối tượng
của hợp đồng không thể thực hiện được, làm ảnh hưởng trực tiếp đến các quyền và
lợi ích của bà Minh. Cho nên bà Minh yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng thuê đất
giữa bà và ông Triển là vô hiệu và buộc ông Triển phải hoàn trả cho bà Minh số
tiền 1.080.000.000 đồng.
Bị đơn
ông Trần Minh Triển trình bày tại bản tự khai, biên bản lấy lời khai: Ông và bà Minh có ký hợp đồng thuê đất
như trên là đúng. Phần diện tích đất này ông thuê của ông Nguyễn Tất Thắng. Sau
khi ký kết, bà Minh không trả tiền cho ông. Quá trình diễn biến cụ thể thế nào
đến nay ông không nhớ, ông không nhất trí với việc bà Minh khởi kiện.
Người có
quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Tất Thắng trình bày tại bản tự khai: Việc ông Trần Minh Triển và bà Lại
Thị Hồng Minh thuê đất cụ thể như thế nào thì ông không biết, không liên quan
gì đến ông. Nhưng sau này ông được biết phần đất mà ông Triển cho bà Minh thuê
chính là phần đất mà ông đã cho ông Triển thuê trước đó, thửa đất này thuộc quyền
quản lý của cá nhân ông, không liên quan đến bất cứ ai khác. Đến nay bà Minh
yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng thuê đất giữa bà Minh với ông Triển vô hiệu và
buộc ông Triển phải trả bà Minh số tiền 1.080.000.000 đồng, ông không có ý kiến
và đề nghị Tòa án giải quyết vụ án theo quy định của pháp luật.
QUYẾT ĐỊNH
CỦA BẢN ÁN SƠ THẨM:
Bản án dân sự
sơ thẩm số 05/2025/DS-ST ngày 01/8/2025 của Tòa án nhân dân khu vực 5 – Bắc
Ninh đã quyết định:
- Căn cứ các Điều 116, 117, 122,
131, 408, 500, 501, 502 Bộ luật Dân sự năm 2015 ; khoản 3 Điều 167, Điều
188 Luật Đất đai năm 2013 ; các Điều 26, 35, 39, 147, 227, 228 Bộ luật Tố
tụng Dân sự; Điều 12 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 của Ủy ban Thường vụ
Quốc hội.
- Xử: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của
bà Lại Thị Hồng Minh: Tuyên bố hợp đồng thuê đất ngày 01/5/2022 giữa bà Lại
Thị Hồng Minh và ông Trần Minh Triển là vô hiệu. Buộc ông Trần Minh Triển
phải thanh toán cho bà Lại Thị Hồng Minh số tiền là 1.080.000.000 đồng.
Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về nghĩa vụ chịu án phí, quyền thi hành
án và quyền kháng cáo cho các bên đương sự.
NỘI DUNG
KHÁNG CÁO VÀ DIỄN BIẾN PHÚC THẨM:
Ngày
25/8/2025, ông Trần Minh Triển kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm, đề nghị Tòa án
cấp phúc thẩm xử lại theo hướng không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên
đơn.
Tại phiên
tòa phúc thẩm:
- Người đại diện theo ủy quyền của
nguyên đơn thay đổi nội dung yêu cầu khởi kiện: chỉ đề nghị bị đơn phải trả
nguyên đơn số tiền 1.035.000.000 đồng. Đối với số tiền 45.000.000 đồng,
nguyên đơn không yêu cầu giải quyết nữa.
- Bị đơn ông Trần Minh Triển vẫn
giữ nguyên nội dung kháng cáo. Các đương sự không thỏa thuận được với nhau
về việc giải quyết vụ án và không cung cấp được tài liệu, chứng cứ gì mới.
- Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp
pháp của bị đơn đề nghị HĐXX chấp nhận kháng cáo của ông Trần Minh Triển,
sửa bản án sơ thẩm không chấp nhận cầu khởi kiện của nguyên đơn.
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân
tỉnh Bắc Ninh phát biểu ý kiến: Quá trình giải quyết vụ án từ cấp sơ thẩm
đến phúc thẩm đều tuân thủ đúng trình tự tố tụng. Căn cứ khoản 1 Điều 308
Bộ luật Tố tụng Dân sự, đề nghị HĐXX phúc thẩm chấp nhận một phần kháng
cáo của ông Trần Minh Triển, sửa bản án sơ thẩm theo hướng buộc ông Triển
trả số tiền 1.035.000.000 đồng cho bà Lại Thị Hồng Minh; ông Triển được miễn
án phí phúc thẩm.
NHẬN ĐỊNH
CỦA TÒA ÁN:
Sau khi
nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn
cứ kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:
[1]. Xét nội
dung kháng cáo của ông Trần Minh Triển, HĐXX thấy:
- Về thẩm quyền giải quyết: Ông Trần Minh Triển đăng ký hộ
khẩu thường trú tại Hải Phòng nhưng thực tế cư trú tại thôn Thanh Văn 1,
xã Lục Ngạn, tỉnh Bắc Ninh. Nguyên đơn lựa chọn Tòa án nơi thực hiện hợp đồng
và nơi cư trú của bị đơn để giải quyết. Do đó, Tòa án nhân dân khu vực 5 –
Bắc Ninh thụ lý và giải quyết vụ án là đúng thẩm quyền theo quy định tại
khoản 1 Điều 35 và điểm g khoản 1 Điều 40 Bộ luật Tố tụng Dân sự.
- Về quan hệ pháp luật tranh chấp: Bản án sơ thẩm xác định quan hệ
pháp luật “Tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất” là đảm bảo đúng
theo quy định tại khoản 3 Điều 26 của Bộ luật Tố tụng Dân sự.
[2]. Xét nội
dung yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, HĐXX thấy:
Cả bà Lại Thị
Hồng Minh và ông Trần Minh Triển đều xác nhận có giao kết hợp đồng thuê đất
ngày 01/5/2022, các thỏa thuận về giá thuê, thời hạn, phương thức thanh toán,
phạt vi phạm được các bên thừa nhận. Đây là tình tiết, sự kiện không phải chứng
minh theo quy định tại khoản 2 Điều 92 Bộ luật Tố tụng Dân sự.
[3]. Về hình
thức và điều kiện giao kết:
Hợp đồng được
lập thành văn bản, có chữ ký của các bên. Các bên tham gia giao kết đều có năng
lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự, hoàn toàn tự nguyện, không trái đạo đức
và không vi phạm điều cấm.
[4]. Về nội
dung của hợp đồng:
Sau khi ký hợp
đồng, bà Minh mới phát hiện thửa đất bà thuê thuộc quyền quản lý, sử dụng hợp
pháp của ông Nguyễn Tất Thắng chứ không thuộc quyền của ông Triển. Do đó, đối
tượng của hợp đồng thuê đất không thể thực hiện được. Khoản 1 Điều 408 Bộ luật
Dân sự quy định: “Trường hợp ngay từ khi giao kết, hợp đồng có đối tượng
không thể thực hiện được thì hợp đồng này bị vô hiệu.”. Do vậy, hợp đồng
thuê đất giữa bà Minh và ông Triển bị vô hiệu. Bản án sơ thẩm xử chấp nhận yêu
cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu là có căn cứ.
[5]. Xét yêu
cầu về việc giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu:
Tại biên bản
thỏa thuận ngày 24/12/2023, hai bên xác định tổng số tiền thuê đất đã đối trừ
và thanh toán đến ngày 30/4/2027 là 1.080.000.000 đồng (bao gồm khoản bồi thường
tài sản mất mát 1.035.000.000 đồng và 45.000.000 đồng tiền mặt bà Minh chuyển
khoản). Do hợp đồng vô hiệu, bà Minh yêu cầu hoàn trả tiền là có căn cứ.
Tuy nhiên, tại
phiên tòa phúc thẩm, người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn tự nguyện thay
đổi nội dung yêu cầu, chỉ đề nghị bị đơn trả số tiền 1.035.000.000 đồng và
không yêu cầu đòi lại số tiền 45.000.000 đồng. Xét thấy việc thay đổi này là
hoàn toàn tự nguyện, phù hợp pháp luật. Do đó, căn cứ khoản 2 Điều 308 Bộ luật
Tố tụng Dân sự, HĐXX phúc thẩm chấp nhận một phần kháng cáo của ông Trần Minh
Triển, sửa bản án sơ thẩm về phần nghĩa vụ hoàn trả tiền như đề nghị của Kiểm
sát viên tại phiên tòa.
[6]. Về lỗi
dẫn đến sửa bản án:
Việc sửa bản
án sơ thẩm là do có tình tiết mới (nguyên đơn rút một phần yêu cầu đòi tiền) tại
phiên tòa phúc thẩm, nên cấp sơ thẩm không có lỗi.
[7]. Về án
phí:
Do kháng cáo
được chấp nhận một phần, ông Trần Minh Triển không phải chịu tiền án phí dân sự
phúc thẩm.
Vì các lẽ
trên;
QUYẾT ĐỊNH:
Căn cứ khoản
2 Điều 308 và Điều 313 Bộ luật Tố tụng Dân sự.
Xử: Chấp nhận một phần kháng cáo của ông
Trần Minh Triển. Sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 05/2025/DS-ST ngày 01/8/2025 của
Tòa án nhân dân khu vực 5 – Bắc Ninh.
Căn cứ các
Điều 116, 117, 122, 131, 408, 500, 501, 502 Bộ luật Dân sự năm 2015; khoản 3 Điều
167, Điều 188 Luật Đất đai năm 2013; khoản 3 Điều 26, khoản 2 Điều 148 Bộ luật
Tố tụng Dân sự.
1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Lại
Thị Hồng Minh: Tuyên bố hợp đồng thuê đất ngày 01/5/2022 giữa bà Lại Thị Hồng
Minh và ông Trần Minh Triển là giao dịch dân sự vô hiệu.
2. Buộc ông Trần Minh Triển phải thanh
toán trả cho bà Lại Thị Hồng Minh số tiền: 1.035.000.000 đồng (Một tỷ
không trăm ba mươi lăm triệu đồng).
Kể từ ngày
có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành xong
tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền
lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều
468 của Bộ luật Dân sự . Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều
2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi
hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự
nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6,
7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện
theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự. 3. Về án phí dân sự phúc thẩm:
Ông Trần Minh Triển không phải chịu tiền án phí dân sự phúc thẩm.
4. Các quyết định khác của bản án sơ thẩm
không có kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn
kháng cáo, kháng nghị.
Bản án phúc
thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.
TM. HỘI ĐỒNG
XXét XỬ PHÚC THẨM
THẨM PHÁN
- CHỦ TỌA PHIÊN TÒA (Đã
ký) Hà Văn Nâu
Nơi nhận:
- VKSND tỉnh Bắc Ninh;
- TAND, VKSND khu vực 5 – Bắc
Ninh;
- Chi cục Thi hành án Dân sự tỉnh
Bắc Ninh;
- Cổng thông tin điện tử Tòa án;
- Các đương sự;
- Lưu: HS, VPHCTP.
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét