NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, và kết quả tranh tụng, Hội đồng xét xử nhận định:
[1] Về tố tụng:
- [1.1] Về quan hệ tranh chấp và thẩm quyền giải quyết vụ án: Ngân hàng khởi kiện ông Trần Hồng Sơn và bà Nguyễn Thị Xuân Đào yêu cầu trả tiền vay nên xác định đây là tranh chấp về hợp đồng tín dụng. Theo kết quả xác minh Công an Phường 16, quận Gò Vấp (nay là phường An Hội Đông), Thành phố Hồ Chí Minh có nội dung: Ông Trần Hồng Sơn và bà Nguyễn Thị Xuân Đào có hộ khẩu thường trú tại địa chỉ số 631/4/6 đường Lê Đức Thọ, Phường 16, quận Gò Vấp. Hiện nay đang cư trú tại địa chỉ trên. Do đó, vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân khu vực 7 theo khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự, Điều 1 Luật số 85/2025/QH15, ngày 25/6/2025 về sửa đổi bổ sung một số điều của Bộ luật tổ tụng dân sự, Luật tố tụng hành chính, Luật tư pháp người chưa thành niên, Luật phá sản và luật hoà giải đối thoại tại Toà án.
- [1.2] Về người tham gia tố tụng: Công ty Novareal đã được Toà án tống đạt hợp lệ lần thứ hai nhưng vẫn vắng mặt nên Hội đồng xét xử xét xử vắng mặt đương sự theo quy định tại điểm d khoản 2 Điều 227, khoản 3 Điểu 228 Bộ luật tổ tụng dân sự. Ngoài ra, trong suốt quá trình Toà án thu thập tài liệu chứng cứ, Toà án đã tiến hành tống đạt hợp lệ Thông báo thụ lý vụ án, Giấy triệu tập đương sự, Thông báo về phiên họp kiểm tra việc giao nộp tiếp cận công khai chứng cứ và hoà giải, Thông báo kết quả phiên họp kiểm tra việc giao nộp tiếp cận công khai chứng cứ, Quyết định đưa vụ án ra xét xử, Quyết định hoãn phiên toà đến Công ty Novareal tại hai địa chỉ: Số 65 đường Nguyễn Du, phường Bến Nghé, Quận 1 (nay là phường Sài Gòn) và số 125 đường Cách Mạng Tháng Tám, phường Bến Thành, Quận 1 (nay là phường Bến Thành) Thành phố Hồ Chí Minh và ngày 12/9/2025 Toà án nhận được Văn bản trình bày ý kiến của bà Ngô Thị Diễn là đại diện theo uỷ quyền của Công ty Novareal xác nhận công ty đã nhận được Quyết định đưa vụ án ra xét xử và Giấy triệu tập của Toà án để tham dự phiên toà.
[2] Xét yêu cầu của đương sự: Nguyên đơn giải ngân khoản tín dụng để bị đơn đóng tiền theo tiến độ đặt cọc (đợt 2) tại Văn bản thoả thuận ngày 05/11/2020 giữa ông Sơn với Công ty Novareal có thể mua được bất động sản là biệt thự song lập số NWP.5.5-2.71, có diện tích khuôn viên đất 150 m², với tổng diện tích sàn sử dụng 175 m² thuộc dự án Thung Lũng Đại Dương, tọa lạc tại xã Tiến Thành, Thành phố Phan Thiết, tỉnh Bình Thuận (nay là phường Tiến Thành, tỉnh Lâm Đồng). Tài sản thế chấp để đảm bảo (đã đăng ký giao dịch bảo đảm): Tất cả các quyền tài sản thuộc sở hữu, sử dụng của ông Sơn và bà Đào phát sinh từ Văn bản thỏa thuận ngày 05/11/2020. Căn cứ các tài liệu chứng cứ do nguyên đơn xuất trình, Hội đồng xét xử nhận thấy bất động sản là biệt thự song lập số NWP.5.5-2.71, có diện tích khuôn viên đất 150 m², với tổng diện tích sàn sử dụng 175 m² thuộc dự án Thung Lũng Đại Dương là tài sản hình thành trong tương lai. Trước khi đánh giá tính pháp lý của Hợp đồng cho vay ngày 25/11/2020, Hội đồng xét xử cần thiết phải đánh giá tính pháp lý của Văn bản thỏa thuận ngày 05/11/2020 trước.
- [2.1] Xét Văn bản thỏa thuận số NWP.5.5-2.71/2020/VBTT/NVR-THS ngày 05/11/2020: Văn bản được ký kết giữa Công ty Novareal (tài khoản ngân hàng số 216180828 tại Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng VPBank - chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh) và ông Sơn. Tại phiếu cung cấp thông tin đăng ký doanh nghiệp ngày 04/9/2025 có nội dung: "Phòng Đăng ký dinh doanh cung cấp thông tin đăng ký doanh nghiệp của CÔNG TY CỔ PHẦN NOVAREAL theo thông tin hiện lưu giữ tại Cơ sở dữ liệu quốc gia về đăng ký doanh nghiệp trong phạm vi địa phương quản lý: Đính kèm Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp".
Thông tin ngành nghề kinh doanh (NNKD)
|
Mã NNKD |
Tên ngành, nghề kinh doanh |
|
6819 (chính) |
Kinh doanh bất động sản, quyền sử dụng đất thuộc chủ
sở hữu, chủ sử dụng hoặc đi thuê |
|
6820 |
Tư vấn, môi giới, đấu giá bất động sản, đấu giá quyền
sử dụng đất (trừ đấu giá tài sản) |
|
4610 |
Đại lý, môi giới, đấu giá hàng hoá (tr đấu giá tài sản) |
|
… |
… |
Do đó Công ty Novareal có đủ điều kiện để ký Văn bản thỏa thuận ngày 05/11/2020 môi giới bất động sản với ông Sơn.
Tại trang 02 của Văn bản thỏa thuận ngày 05/11/2020, tại phần xét rằng có nội dung: "Bên A là đơn vị được chủ đầu tư ("Chủ Đầu Tư") của dự án Tổ hợp khu du lịch Thung Lũng Đại Dương tọa lạc tại Xã Tiến Thành, Thành phố Phan Thiết, Tỉnh Bình Thuận ("Dự Án") ký hợp đồng là đơn vị tư vấn, môi giới độc quyền và khảo sát nhu cầu thực tế mua/thuê dài hạn sản phẩm bất động sản thuộc Dụ Án theo quy định tại Văn Bản Thỏa Thuận này"
Tại Điều 1 của Văn bản thỏa thuận ngày 05/11/2020 có nội dung:
- "1.1 Phạm vi dịch vụ: Bên B yêu cầu và Bên A đồng ý cung cấp cho Bên B các dịch vụ sau:
- 1.1.1. Giới thiệu, tư vấn các thông tin về (các) sản phẩm Bất Động Sản thuộc Dự Án phù hợp với nhu cầu, nguyện vọng của Bên B tại Bản xác nhận đính kèm Văn Bản Thoả Thuận này ("Bản Xác Nhận"). Bản Xác Nhận là một phần không thể tách rời của Văn Bản Thỏa Thuận này.
- 1.1.2. Tư vấn về chính sách giá, chính sách ưu đãi, chính sách thương mại mà Chủ Đầu Tư của Dự Ấn áp dụng đối với Bất Động Sản bảo đảm phù hợp với nhu cầu, nguyện vọng của Bên B.
- 1.1.3. Hỗ trợ Bên B tham gia đăng ký chọn mua/thuê dài hạn Bất Động Sản khi Chủ Đầu Tư đã đủ điều kiện bản Bất Động Sản theo quy định của pháp luật bào đảm phù hợp với nhu cầu, nguyện vọng của Bên B theo Bản Xác Nhận (sau đây gọi chung là việc đăng ký chọn mua Bất Động Sản).
- 1.1.4 Các công việc khác có liên quan phục vụ cho các mục đích quy định tại Điều 1.1.1, 1.1.2, 1.1.3 nêu trên nếu được Bên A chấp thuận trên cơ sở yêu cầu hợp lý của Bên B.
- 1.2 Phí dịch vụ: Khi Giao Dịch Được Xác Nhận như quy định tại Điều 3.3.1 của Văn Bản Thoả Thuận, Bên A sẽ nhận phí dịch vụ do Chủ Đầu Tư của Dự án thanh toán."
Do các bên ký kết văn bản thoả thuận vào thời điểm Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 có hiệu lực thi hành, các thoả thuận phải chịu sự điều chỉnh của các quy định trong luật này. Tại Điều 63, Điều 64, Điều 65 mục 2, Chương IV của Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định về Kinh doanh dịch vụ bất động sản có nội dung:
- "Điều 63. Nội dung môi giới bất động sản
- 1. Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán, ký hợp đồng.
- 2. Đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến các thủ tục mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
- 3. Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bắt động sản.
- Điều 64. Thù lao môi giới bất động sản
- 1. Doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản được hưởng tiền thù lao môi giới từ khách hàng không phụ thuộc vào kết quả giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản giữa khách hàng và người thứ ba.
- 2. Mức thù lao môi giới bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng không phụ thuộc vào giá của giao dịch được môi giới.
- Điều 65. Hoa hồng môi giới bất động sản
- 1. Doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản được hưởng hoa hồng môi giới khi khách hàng ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
- 2. Mức hoa hồng môi giới bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng."
Từ những quy định vừa nêu, có đủ căn cứ để xác định Công ty Novareal nhân danh chủ đầu tư dự án Thung Lũng Đại Dương ký hợp đồng là đơn vị tư vấn, môi giới độc quyền sản phẩm bất động sản thuộc dự án. Do đó Công ty Novareal chỉ được hưởng thù lao môi giới bất động sản từ chủ đầu tư và hoa hồng khi chủ đầu tư ký được hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản. Đây là giới hạn mà nhà làm luật quy định cho các doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản.
Tuy nhiên tại Điều 3 của Văn bản thoả thuận quy định về tiền đặt cọc, tiến độ, thời hạn đặt cọc, phương thức nộp tiền đặt cọc, xử lý tiền đặt cọc. Nội dung thoả thuận này là trái quy định của pháp luật, như đã phân tích ở trên, do Công ty Novareal chỉ là đơn vị môi giới bất động sản, phạm vi hoạt động là môi giới cho người có nhu cầu mua bất động sản để chủ đầu tư và người mua giao kết hợp đồng do đó không có quyền nhận tiền đặt cọc từ khách hàng.
Tại biên bản xem xét thẩm định tại chỗ lập ngày 09/8/2024 ghi nhận hiện trạng thực tế tài sản hình thành trong tương lai có nội dung:
- "Ngân hàng không chỉ được vị trí khu đất, do đó không có cơ sở để xem xét thẩm định tại chỗ. Theo hướng dẫn của cán bộ UBND xã Tiến Thành đề nghị Toà án làm văn bản hỏi chủ đầu tư để xác định vị trí cụ thể của thửa đất và làm văn bản hỏi UBND xã Tiến Thành về việc khu đất đã được xây dựng hay chưa, từ đó có cơ sở để phúc đáp toà án".
Ngày 27/9/2024, Toà án nhận được văn bản trả lời của UBND xã Tiến Thành trả lời công văn số 573/TAQGV, ngày 27/8/2024 của Toà án có nội dung: Dự án Tổ hợp khu du lịch Thụng Lũng Đại Dương, do Công ty TNHH Delta Valley Bình Thuận thực hiện dự án bằng nguồn vốn ngoài nguồn vốn ngân sách Nhà nước. Hiện nay, chủ đầu tư chưa chuyển giao quyền quản lý cho địa phương, do đó nội dung yêu cầu tại Công văn số 573/TAQGV không thuộc thẩm quyển của UBND xã. Trong các tài liệu do Ngân hàng cung cấp không thể hiện bất kỳ thông tin dự án Thung Lũng Đại Dương do chủ đầu tư là Công ty TNHH Delta Valley Bình Thuận cung cấp, không có bất kỳ tài liệu, biên bản, chứng cứ thể hiện bất động sản được nêu trong Văn bản thỏa thuận ngày 05/11/2020 đã được xây xong phần móng.
Theo quy định tại Điều 6, Điều 55 của Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 có nội dung:
- "Điều 6. Công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh
- 1. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có trách nhiệm công khai thông tin về bất động sản theo các hình thức sau đây:
- a) Tại trang thông tin điện tửừ của doanh nghiệp kinh doanh bắt động sản;
- b) Tại trụ sở Ban Quản lý dự án đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản;
- c) Tại sàn giao dịch bất động sản đối với trưởng hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản.
- 2. Nội dung thông tin về bất động sản bao gồm:
- a) Loại bất động sản;
- b) Vị tri bất động sản;
- c) Thông tin về quy hoạch có liên quan đến bắt động sản;
- d) Quy mô của bất động sản;
- đ) Đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của bất động sản; thông tin về từng loại mục đích sử dụng và phần diện tích sử dụng chung đối với bất động sản là tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng, nhà chung cư;
- e) Thực trạng các công trình hạ tầng, dịch vụ liên quan đến bất động sản;
- g) Hồ sơ, giấy tờ về quyền sở hữu nhà, công trình xây dụng, quyền sử dụng đất và giấy tờ có liên quan đến việc đầu tư xây dựng bất động sản; hợp đồng bảo lãnh, văn bản cho phép bán, cho thuê mua của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai;
- h) Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (nếu có);
- i) Giá bản, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản".
- "Điều 55. Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh
- 1. Có giấy tờ về quyền sự dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thấm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xấy dụng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
- 2. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quân lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê muа. Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bản, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do". Theo quy định tại khoản 8 Điều 6 Luật nhà ở năm 2014 có nội dung:
- "Điều 6. Các hành vi bị nghiêm cấm
- 8. Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở ủy quyền hoặc giao cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh, góp vốn hoặc tổ chức, cá nhân khác thực hiện ký hợp đồng cho thuê, thuê mua, mua bán nhà ở, hợp đồng đặt cọc các giao dịch về nhà ở hoặc kinh doanh quyền sử dụng đất trong dự án.
Từ những phân tích ở trên, Hội đồng xét xử nhận thấy trong hồ sơ vụ án không có tài liệu thể hiện bất động sản hình thành trong tương lai là biệt thự song lập sô NWP.5.5-2.71, có diện tích khuôn viên đất 150 m², với tổng diện tích sàn sử dụng 175 m² thuộc dự án Thung Lũng Đại Dương đã được xây xong phần móng. Công ty TNHH Delta Valley Bình Thuận bị pháp luật nghiêm cấm uỷ quyền cho Công ty Novareal ký hợp đồng đặt cọc các giao dịch về nhà ở. Do bất động sản này không có thật, việc Công ty Novareal nhận tiền đặt cọc của khách hàng là vi phạm pháp luật, có dấu hiệu của tội "lừa đảo chiếm đoạt tài sản". Do đó, Văn bản thỏa thuận ngày 05/11/2020 bị vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật theo quy định tại Điều 117, Điều 123 của Bộ luật dân sự năm 2015. Hội đồng xét xử không giải quyết hậu quả pháp lý hợp đồng vô hiệu của Văn bản thỏa thuận ngày 05/11/2020 vì tại mục 6.5 Điều 6 của Văn bản có nội dung: Bất kỳ tranh chấp nào phát sinh từ và hoặc liên quan đến Văn bản thoả thuận này sẽ được các bên ưu tiên giải quyết bằng đàm phán, thượng lượng. Trường hợp không giải quyết được thì các bên thống nhất tranh chấp sẽ được giải quyết bằng trọng tài tại Trung tâm trọng tài quốc tế Việt Nam (VIAC) theo quy tắc tố tụng trọng tài của trung tâm này. Do đó, ông Sơn có quyền khởi kiện Cộng ty Novareal ra Trung tâm trọng tài quốc tế Việt Nam (VIAC) để yêu cầu giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu.
[2.2] Xét hợp đồng tín dụng số LN2011183036955 lập ngày 25/11/2020: Hợp đồng được lập thành văn bản, không được công chứng chứng thực, các bên tự nguyện giao kết hợp đồng. Sau khi các bên ký kết hợp đồng tín dụng thì số tiền giải ngân được Ngân hàng chuyển thẳng vào Công ty Novareal (tài khoản ngân hàng số 216180828 mở tại Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng VPBank - chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh) theo như mẫu Giấy đề nghị giải ngân lập ngày 25/11/2020 của Ngân hàng.
Theo quy định tại khoản 2 Điều 8 của Thông tư số 39/2016/TT-NHNN ngày 30/12/2016 Quy định về hoạt động cho vay của Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng có nội dung:
- "Điều 8. Những nhu cầu vốn không được cho vay
- 2. Để thanh toán các chi phí, đáp ứng các nhu cầu tài chính của các giao dịch, hành vi mà pháp luật cấm
- …”
Như đã phân tích ở trên, hành vi Công ty TNHH Delta Valley Bình Thuận uỷ quyền cho Công ty Novareal ký Văn bản thỏa thuận ngày 05/11/2020 để nhận cọc các giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai bị pháp luật nghiêm cấm. Hành vi Công ty Novareal nhận tiền đặt cọc từ khách hàng bị pháp luật nghiêm cấm. Tài sản hình thành trong tương lai không có thật. Do đó, Hợp đồng tín dụng số: LN2011183036955, Hợp đồng thế chấp số LN2011183036955 cùng lập ngày 25/11/2020 giữa Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng và ông Sơn, bà Đào bị vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, nên Hội đồng xét xử không có căn cứ để chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu được giải quyết theo quy định tại Điều 131 Bộ luật dân sự, cụ thể buộc Ngân hàng, ông Sơn bà Đào, Công ty Novareal hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
[3] Về án phí dân sự sơ thẩm:
- Do không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn nên nguyên đơn phải chịu án phí dân sự sơ thẩm trên số tiền 5.323.560.171 đồng theo quy định pháp luật.
[4] Về chi phí tố tụng khác:
- Do không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn nên nguyên đơn phải chịu chi phí xem xét thẩm định tại chỗ.
[5] Về đề nghị của đại diện Viện kiểm sát nhân dân khu vục 7: Hội đồng xét xử nhận thấy các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ đã đầy đủ nên không chấp nhận đề nghị này.
Vì các lẽ trên,
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét